市议会停止对 AI 租赁定价软件禁令的投票
快速阅读: 《波特兰水星》消息，波特兰市议会推迟投票禁止算法租金定价软件，因受加州伯克利市相关诉讼影响。该政策旨在防止租金人为通胀，保持可负担性，但遭企业和房地产团体反对，指其增加成本与风险。
周三，波特兰市议会将一项禁止销售或使用算法租金定价软件的提案发回给住房和无家可归委员会。预计市议会将在当晚对这项措施进行投票，但议员安吉莉塔·莫里略引用了“新的诉讼”，间接提到加州伯克利市关于类似租金定价软件禁令的诉讼。这位议员表示，在继续推进之前，需要对该诉讼进行更仔细的审查。“我怀着沉重的心情不得不说，其他地方出现了与算法价格固定法令相关的新的诉讼，”莫里略对前来市政厅听证或作证的人们说。“我想强调的是，这起诉讼并不能决定这里会发生什么，但我们应该密切关注，并作为政策的负责任管理者，与利益相关者保持良好的对话。”
该算法租赁价格固定法令由莫里略议员于二月份提交给住房与无家可归委员会，规定房东和物业管理公司不得使用特定基于人工智能的软件来确定租金价格。这是莫里略提出的首项重大立法。莫里略表示，这项由米奇·格林和蒂芙尼·科亚马·莱恩共同发起的拟议政策是为了防止本地租赁市场的人为通胀，保持租金的可负担性。支持该政策的人士称，像RealPage这样的公司目前正使用基于人工智能的软件处理市场数据，以生成基于最大盈利能力的推荐租金价格。他们声称，这种软件允许房东通过基本同意不以低于一定成本的价格出租单元，从而参与反竞争行为，即使这意味着让单元空置。
其他城市，如圣地亚哥、明尼阿波利斯、旧金山和费城，已经禁止了RealPage销售的那种软件。该公司也是联邦反垄断诉讼的目标，指控其软件和实践中嵌入非法价格操控。伯克利市是第一个在联邦法院被RealPage起诉的城市，因为该市采用了禁止使用基于人工智能的租赁定价软件的规定。RealPage认为，伯克利的禁令侵犯了公司的言论自由权利，并且“将明确禁止关于住宅租赁市场的某些合法言论”。周三，负责伯克利案件的法官表示她还没有准备好裁决，要求城市和RealPage提供更多信息。但据跟踪影响企业法律和监管变化的新闻网站MLex报道，这位法官“仍然不相信”RealPage的言论自由侵权主张。美国地区法官杰奎琳·斯科特·科尔利表示，如果公司的产品用于非法价格操控，那么公司不受《第一修正案》保护。
目前拟定的波特兰立法将为租户提供一条途径，如果房东或物业管理公司使用RealPage之类的软件来确定租金费用，租户可以起诉房东。它还将允许城市对违反规定的房产所有者和管理公司处以罚款。支持在波特兰禁止使用人工智能驱动的租赁定价软件政策的人士在4月16日周三在市政厅前举行集会。拟议条例受到了当地企业和房地产团体的反对。波特兰大都市房地产协会致市议会的一封信警告说，由于该政策附带的巨额经济处罚，这构成了“生存风险”。“正如我们之前指出的那样，价格操控已经是非法的。波特兰不需要一个新的条例来解决非法价格操控和共谋问题，”信中写道。“波特兰正处于住房危机之中。任何增加成本或财务和法律风险的法规只会进一步抑制住房投资和生产，使我们的住房供应和可负担性危机更加严重。”
针对房地产和商业团体的担忧和困惑，莫里略修改了条例，澄清了谁会受到禁令的影响以及哪些类型的数据共享将构成违规。“开发商在决定下一步去哪里建设时会考虑多个因素，”莫里略的政策顾问苏西·德斯特尔告诉住房与无家可归委员会。“土地价值、许可、建筑成本、人口趋势；通过算法进行价格操控根本不在他们的首要考虑之列。”
RealPage副总裁兼助理总法律顾问迈克·塞姆科表示，波特兰市议员歪曲了RealPage的实践真相。“我们所做的只是市场分析并提出定价建议，”塞姆科周三对市议会说。“我们不设定费率。”塞姆科辩称，供给和需求，而不是软件，是一个城市租金的关键驱动力。“我同情那些不得不面对高房租的人，我真的同情，但降低租金的唯一方法是建造更多产品，”塞姆科说。
在关于其对伯克利市提起诉讼的新闻发布会上，RealPage声称其影响力没有批评者所说的那么大，并坚持认为公司的软件提高了市场效率。“RealPage收入管理软件向使用该软件的住房供应商推荐价格调整方向——上涨、下降或不变——以符合特定物业的具体目标，”该公司声称。
律师和分析师表示，该公司的论点站不住脚。“超级价格共谋”在美国司法部与俄勒冈州及其他至少七个州的总检察长一起对RealPage提起的诉讼中，指控RealPage参与了一项“非法计划，以减少公寓定价中的房东竞争并垄断商业收入管理软件市场”。司法部声称RealPage的行为“伤害了数百万美国人”。
普拉特·古德·库马尔是波特兰规划与可持续发展局社区技术主管。上个月，古德·库马尔向住房与无家可归委员会详细解释了使用算法确定住房成本的力量和陷阱。“在某些情况下，算法被故意设计成收集和处理定价数据的方式，使公司能够串通和操纵价格，”古德·库马尔说。“这实质上是强化版价格共谋，因为人工智能系统可以更高效地完成这个任务，并以监管机构难以检测的规模进行。”
非营利组织Local Progress的法律研究员安吉洛·皮斯-杜多上周告诉住房与无家可归委员会，RealPage软件的核心目的是“最大化房东利润，这意味着以牺牲租户为代价设定越来越高昂的租金”。皮斯-杜多说，这些算法通过建议房东让单元下线来制造本地住房市场的虚假短缺，以此证明其他单元的高价合理。
在周三的市议会会议之前，波特兰民主社会主义者（DSA）分会于市政厅外举行了集会，以示对该条例的支持。支持者敦促理事会为努力生活在波特兰的租户而斗争，通过批准该条例。几位租户在周三的会议上发言，强调了解决波特兰住房可负担性危机的紧迫性。AI价格固定条例也得到了多数市议会的支持。莫里略表示她不会退缩，但希望谨慎行事。“我们将推动一项真正能站得住脚的政策，”莫里略对水星报说。“我认为将它送回委员会以便我们处理法官的分析结果会是个好主意。”
莫里略说，她完全期望该政策提案在经过城市律师进一步分析后，最终回到市议会进行审议。“我认为它会回到市议会，”莫里略周四说。“甚至有可能我们可以原样通过，但我不会冒这个险。”
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