商业房地产陷入严重困境

快速阅读: 据《奥地利经济研究所》最新报道，尽管财经媒体关注特朗普的关税政策，美国商业地产市场持续恶化，逾期贷款额超471亿美元。房地产行业虽乐观，但债务到期额从2022年的6590亿增至2025年的9570亿，三分之一CMBS贷款难覆盖债务服务。多户型住宅项目过度开发也施压租金。美国总统特朗普可能最不喜欢“到期”这个词。

尽管财经媒体试图报道特朗普混乱的两极化关税政策，但疲软的商业地产市场仍在继续恶化。Bisnow.com引用CoStar的报告称：“美国银行去年年底的逾期率达到1.57%，这是自2014年第四季度以来未曾见过的水平。”将百分比具体化，“1.57%的逾期率意味着到年底将有超过471亿美元的贷款处于逾期状态。”Billy Wadsack为Bisnow达拉斯-沃斯堡分部撰文写道。这比十年前增加了88%。CMBS（商业抵押支持证券）中的逾期情况创下多年新高，截至2024年年底逾期金额达到380亿美元，较上一年年底增长了41%。

面对令人担忧的消息，房地产行业的从业者一如既往地保持乐观态度。詹姆斯·罗伯逊在最新的《格兰特利率观察家》中写道：“行业内的乐观情绪是八年来最高的。”他称这个行业为“缺乏流动性和进展缓慢的”，其周期可能“拖累数年之久”。交易量很少，卖家牢牢守住零利率时期的估值和资本化率。同样，银行家们拖延并假装，希望前所未有的低利率能奇迹般地回归，提升所有资产的价值（包括建筑物）。

惠誉评级的梅丽莎·切告诉罗伯逊，“随着更多质量较低的资产进入市场并在相对较低的价格下交易，这可能会触发整体重新调整，并在不同物业质量的各个细分市场引发进一步的价格发现。”根据Newmark集团的数据，去年第四季度的困境市场销售额几乎翻了一番，达到6%。银行对贷款展期和修改越来越不耐烦，导致2025年的债务到期额从2022年的6590亿美元增加到9570亿美元。Newmark认为三分之一的CMBS贷款无法覆盖债务服务。

罗伯逊重点关注桥接贷款（REBLs），其发行量在2021年激增至450亿美元，而前一年还不到90亿美元。帕特森资本的阿蒂斯·谢泼德告诉罗伯逊，“桥接贷款在这段时间内转向了一种相当激进的产品。一些贷款人提供高达80%-85%的贷款价值比，并根据预期收益而非实际净营业收入来承销贷款。”谢泼德进一步解释说，2021年的桥接贷款宽松承销包括仅1.0或1.05的债务覆盖率与预期收益相比，而不是传统的1.25倍DCR（债务覆盖率）。这已经给贷款人和房地产投资信托基金带来了麻烦。即将到期贷款的借款人必须面对比他们目前支付利率高出300个基点的利息。如果他们还能支付的话。

在罗伯逊的文章中，他以西雅图星巴克总部大楼为例。当前利率为2.3%。然而，贷款将在8月份到期，Greenstreet的哈什·赫曼尼告诉罗伯逊，“如果利差和利率保持不变，可能会达到5.5%左右。业主将不得不承受差额。我认为这种痛苦肯定会发生。”如果是星巴克作为租户，你将承担损失。拥有较差租户（或根本没有租户）的所有者很可能选择放弃。

办公楼并不是唯一的问题。多户型住宅项目的过度开发给租金带来了压力。社区银行持有6297亿美元的公寓贷款，其中61亿美元逾期30天或更长时间。这是自2012年以来，即金融危机末期以来最多的。纽约联储的研究人员密切关注即将到来的商业地产到期高峰，认为银行资本不足额。例如，监管机构、信用评级机构和资金提供方可能会更加仔细地审查银行的到期展期，从而迫使银行接受违约而不是提供更多展期。这些违约可能导致存款挤兑和/或“触发一波贷款违约或次级市场贷款出售浪潮，通过拉低商业地产债务和底层商业地产的市场估值，对其他中介机构施加低价抛售带来的外部影响。”

华尔街密切关注银行，区域性银行ETF（KRE）自感恩节期间达到高点以来已下跌18%。总统说他最爱的词是“关税”。作为一个前房地产开发商，他最不喜欢的词或许是“到期”。

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